경제위기 D-5개월, 아니 그 보다 더 빠를 지도

한 달 전 이런 글을 쓰며 어그로를 끈 적이 있다.
https://continuous-growth.tistory.com/63

경제위기 카운트다운 D-6개월

 
경제위기가 곧 올 것이다. 폭락론자의 글이다.
장단기 금리차. 지금은 어떨까. 한 달만에 다시 확인해봤다.

더 벌어져 있다. 언제까지 마이너스로 갈려 그러니 너.;;;;

 
장단기 금리차 폭이 줄어들 기미가 보이질 않는다.
경제위기는 장단기 금리차가 ZERO가 되고 나서 2~5개월이 되고 나서 발생했으니
오히려 지금은 다행이라고 여겨야 할까.
 
나도 경제위기를 바라지는 않지만 점점 체감되는 게 어쩔 수 없다.
이 글에서 밝히자면 나는 현재 모 건설사에 다니고 있다.
아주 크지도 않은, 그렇다고 아주 작지도 않은 회사다.
회사에서 유동성 부족 (현금이 부족한 상태)을 매월 겪고 있고 그 부족의 정도는 시간이 갈수록 심화되고 있다.
 
이런 위험을 겪게 되는 과정을 풀어서 써보자면 아래와 같다.
 
 
1. 부동산 시장 고점 이후 분양계약이 급격하게 줄어들기 시작했다. 이때부터 문제의 시작이다. (1차 악화)
 
2. 수분양자들이 내는 계약금 10%가 안 들어오니 건설사들은 분양수입금이 아닌 자체 자금으로 공사를 진행한다.
  
3. 영업인력과 마케팅 비용을 투입하여 분양률을 억지로 끌어올린다. (계획에 없던 추가비용 집행, 2차 악화)
 
4. 중도금 1차 전에 완판을 하지 못하기때문에 중도금 대출을 실행해도 충분한 분양수입금이 들어오지 않는다. (3차 악화)
 
5. 부동산 시장은 더 악화되어 투자 목적으로 분양을 받았거나 기존 주택 처분이 늦어져 입주가 지연된다. (4차 악화)
 
6. 일반적으로 수분양자는 준공 이후에 잔금 30%를 지급하는데,
    이 말은 건설회사 입장에서는 원가를 100% 투입을 한 뒤에 공사비를 회수 할 수 있다는 의미가 된다.
    이로 인해 건설사의 영업활동현금흐름은 더욱 악화된다.
 
7. 상품성이 떨어지는 물건 (지방 아파트, 오피스텔, 지산, 상가, 민간임대, 생숙)에서는 
    수분양자들이 준공이 되어 입주 시점에 계약해제를 요구한다. 부동산 활황기에 매수결정을 했다가 
    지금 와서 보니 아무도 쳐다보지 않기 때문에 계약금을 포기해서라도 손절하려고 한다. (5차 악화)
 
8. 이때 함정카드가 발동된다. 수분양자들은 신경쓰지 않겠지만 중도금 대출을 실행할 때
    그 공사를 담당한 건설사는 대출해준 금융기관에 대해 일정 비율에 대해 연대보증을 선다.
    수분양자들이 주담대를 통해 기존 중도금 대출을 상환하지 않을 경우 건설사가 대신 갚으라는 약속이다.
 
9. 시공사는 가뜩이나 현금이 모자라는 상황에서 어쩔 수 없이 중도금을 대신 갚아주게 된다. (6차 악화)
    이를 법적 용어로 대위변제라고 한다.
 
10. 그 사이 사이 건설사들은 살아남기 위해 계열사로부터 돈을 수혈받기도 하고 유상증자를 하기도 하고 가뭄에 콩나듯이 현금흐름 잘 나오는 현장에서 유동화대출을 받기도 하고 회사채를 발행하기도 하고 수단과 방법을 가리지 않고 자금을 조달하는 데 사활을 건다.
 
11. 하지만 그 마저 어려워지고 있다. 건설사에 대해 위험하게 보는 시장의 인식이 커지면서 금융기관도 더 이상 건설사에 대출을 해주려 하지 않는다. 그리고 쓸 수 있는 카드는 다 쓴 상태다. 자금력이 아주 넘치는 소수의 건설사 외에 다른 건설사들은 더 이상 방법이 없다.
 
12. 현재 기사에서만 언급된 건설사 외에도 여러 회사가 어려움에 겪고 있다. 기사로 드러나지 않았을 뿐이다.
 
13. 이 상태가 지속된다면 태영으로 시작된 주요 건설사 부도가 나타날 것이고 이 여파는 중소형 부동산 신탁사, 저축은행 등으로 전이될 것으로 판단된다. 
 
14. 또한 원청 건설사에게 하청을 받은 업체들도 제때 공사비를 지급받지 못해 부도가 발생할 것이다.
 
15. 실물경제와 금융 사이에 서로 주고 받으며 연쇄적으로 유동성 타격을 받는 것이다.
 
 
금융과 실물경제가 가장 밀접한 섹터에서 근무하다보니 유동성 부족이 연쇄적으로 발생하는 상황을 실시간으로
매일 체감하고 있다. 때문에 더욱 상황이 악화될 것이고 해결될 기미가 보이지 않는다.
 
해결될 방법은 뭐가 있을까? 금리인하다. 그리고 아주 빠른 금리 인하가 필요하다. 이것 외에 답이 없다.
 
기존 수분양자들의 대출 상환 부담이 감소하고 소비여력이 증가한다.
부동산 매수를 망설였던 사람들은 매수 결정을 한다.
기존에 쌓였던 미분양이 빠르게 해소된다.
 
기존에 높은 금리와 대출 기준때문에 기업대출을 받지 못하던 기업들도 대출은 받을 수 있게 된다.
이로써 급하게 유동성 수혈을 받음으로써 더 버티고 생존할 방법을 모색할 시간을 확보하게 된다.
 
그러나, 미 연준이 연내 한국은행 기준금리 3.5%보다 더 낮출 가능성은 희박하다.
 

 
미국 10년물 국채 금리는 더욱 상승해서 4.5%를 뚫어버렸다.
고금리는 우리의 생각보다 더 지속될 것이라고 보는 편이 맞다.
차트적으로만 봐도 2023년 12월부터 현재까지 지속적으로 상승하는 추세이다.
 
 
https://imnews.imbc.com/replay/2024/nw1400/article/6602896_36493.html

은행 신용카드 대출 연체율 3.4%‥10년 만에 최고

 
https://www.mk.co.kr/news/economy/11028173

저축銀 1분기 1500억 적자…연체율도 비상 - 매일경제

 
유동성 위기를 겪는 기업이 건설사만 있으랴.
대한민국의 수많은 자영업자들을 보면 확실하게 보인다.
서울 한복판 상가도 공실이 눈에 띄게 늘었다. 점점 늘고 있다.
 
이렇게 실물경제와 금융시장이 서로에게 연쇄적인 타격을 주고 있는 상황에서
금융위기가 안터지는 게 더 이상하다.
 
그러면 우리는 어떻게 해야 할까.
일단 지금 부동산, 주식 등 고위험에 노출된 자산은 매수하지 않는 걸 권하겠다.
부동산 매수를 고민하는 분이라면 더 기다리시라. 폭락한 이후에 엄청 싼 가격에 살 수 있을 것이다.
주식도 처분하는 게 좋지 않을까.
미장도 오를 만큼 올랐으니 현금화하고 국장은 뭐.... 말 할 필요가 없는데 근 며칠 더 빠지더라. 나도 현금화중이다.
금이나 달러 정도 더 사두려고 한다.
 
그리고 현재 근무중인 회사의 재무제표를 꼭 확인해보시길 바란다.
재무나 스탭 직무가 아니더라도 반드시 직접 확인해봐야 한다.
확인할 점은 아래와 같다. 
 
1. 매출채권이 전년 동기 대비 증가했는가?
    - 크게 증가했다면 금방 해소될 채권인지 아닌지를 반드시 이유를 확인해야 한다.
2. 부채비율이 150% 이상인가? 그리고 전년 동기 대비 증가했는가?
    ※ 부채비율 = 부채/자본
    두 가지 다 해당된다면 경각심을 가져야 한다.
3. 재무상태표에서 현금성자산이 증가했는가?
    이 또한 전년 동기 대비 증가해야 좋은 것이다.
 
이 세가지를 확인했을 때 모두 안좋은 결과를 확인했다면,......
더 이상 말하지 않겠다. 말 안해도 직장인이라면 다 알겠지.......
 
2024.05.30