부동산 트렌드 2025, 서울 아파트 슈퍼 사이클? 슈퍼 "하락" 사이클이 온다.

 
 

추천 : ★★★☆☆
장점 : 예측 부분은 납득이 되는 부분이 거의 없었지만 현황을 설명하고 정책적 제언을 하는 부분들은 좋았다.

단점 : 상승한다는 결론을 정해놓고 거기에 근거를 억지로 끼워 맞춘 느낌. 이런 식으로 예측을 했는데 어떻게 3년 연속 적중했는지 신기할 따름. 전년도 책을 확인해 봐야겠다. 그럼에도 별 3개를 준 건 올해 유일하게 비판의 날을 세워준 책이기 때문.

 
 
부동산 관련 업계에 일하면서 내년도 사업계획을 작성하는데 참고할 겸 이 책을 구매했다.
"서울 아파트 슈퍼사이클 진입"
아주 자극적으로 소제목을 잘 뽑으셨다.
 
솔직히 부동산 업계에 몸을 담은 입장에서 이 분 말씀대로 슈퍼사이클이 왔으면 좋겠다.
집값이 오르면 분양 시장도 같이 활발해지고 회사의 실적이 좋아지기 때문이다.
폭락이 시작된 22년도부터 지금까지 회사의 상황이 좋지가 않다.
 
책은 부동산 가격 전망 외에도 다른 내용들을 담고 있다.
여기서 나는 가격 전망 부분만 다뤄보려고 한다.
 
이 책에서 언급하는 2025년도 가격이 상승한다는 이유는 다음과 같다.
1. 부동산 이동평균선의 골든크로스
2. 강남 부동산에서 시작된 상승세의 전파
3. 월세 상승 (임대료 상승)이 집값을 끌어올린다.
4. 시공비는 내려간 적이 없다.
5. 서울시 전세가격은 언제나 우상향했다.
6. PF 사태 장기화로 최악의 공급 부족이 나타났다.
7. 금리 인하가 집값을 더 끌어올린다.
 
각 항목별로 내가 직접 점검해보려고 한다.
 
 

1. 부동산 이동평균선의 골든크로스

 
김경민 교수는 서울시 아파트 매매 그래프에서 60일 장기이동평균선과 20일 단기이동평균선을 만들었다. 
단기이동평균선이 장기이동평균선을 아래에서 상방 돌파하는 경우,
이를 골든크로스라고 부르며 대세상승의 지표로 삼을 수 있다고 주장한다.
골든크로스는 장기 우상향의 시작을 알리는 지점이며 최근 골든크로스가 발생했다고 설명한다.
 
보통 이동평균선은 주식에서 사용하는 기술적 분석 방식인데 이를 부동산 시장에 적용한 것이 흥미롭다.
다만 이 지표를 믿어도 되는 것인가에 대한 근본적 의문이 있다.
저자가 스스로 제시한 그래프의 중간을 보면 2019년과 2020년 사이에 일시적으로 데드크로스가 발생한 것이 보인다.
이때 저 지표를 믿고 매도해 버렸다면?
그 사람은 닭 쫓던 개 마냥 바닥에 주저앉아 통곡을 했을 것이다.
 
이 지표는 상승의 확률을 알려주는 것이 맞으나
1. 늘 통하는 지표가 아니며
    (혹은 상당한 오판을 불러일으킬 소지가 있으며)
2. 골든크로스가 발생해도 단기간 내 데드크로스가 발생하기도 하며 데드크로스가 발생해도 단기간 내 다시 골든크로스가 발행하는 경우도 있어 신뢰하기 어려운 지표다.
 
그리고 이동평균선이 주식매매에서 주로 사용된다는 점을 감안해 볼 때 이동평균선은 참고할 뿐이지 저것을 맹신해서 주식 거래하는 사람은 없다.
(있다면 수익률이 형편없을 것이다.)
 

2. 강남 부동산에서 시작된 상승세의 전파

이 부분은 솔직히 근거가 너무나 빈약하다.
강남구에서 시작된 상승세에 이어서 노원구도 위에서 서술한 골든크로스가 발생했다는 것인데

 
저자가 주장하는 골든크로스 직전에 데드크로스가 발생했다.
그 직전에는 골든크로스가 발생했다.
그렇다면 앞으로 다시 데드크로스가 발생하지 않고 장기 상승할 것이라는 근거가 필요하다.
하지만 책에 그런 근거는 보이지 않는다.
상승장에서의 패턴을 그대로 가져와 지금도 동일하다는 주장이다.
저자는 이미 이 책에서 하락장은 끝났다고 전제하고 (하락장이 끝났다는 근거는 없다.) 하락장이 짧아졌다는 '주장'을 펼친다.
 

3. 월세 상승 (임대료 상승)이 집값을 끌어올린다.

저자는 [투자수익률 = 1년 치 임대료 / 부동산 가격]이라는 수식을 통해 이를 설명하고 있다.
그러나 이를 설명하기 위한 가정이 다소 황당하다.

사람들마다 요구수익률이 다를 수 있는데 어떤 사람은 원하는 최저 수익률이 2% 일 수 있고 어떤 사람은 부동산은 위험자산이니 부동산 투자 시에는 3%는 돼야 한다고 할 수도 있다.

 
2%에 만족하는 사람이 임대료가 상승하여 3% 수익률이 나오는 부동산을 보면 너무 매력적일 것이기 때문에
더 많은 가격을 지불하고 해당 부동산을 매입한다는 것이다.
 
물론 이론을 쉽게 설명하고자 하는 저자의 의도를 모르는 바 아니나 이런 가정은 경제학 교과서에서 이론을 쉽게 설명하고자 할 때나 사용하는 단순한 가정이지 현실에 적용되는 가정이 아니다.
 
누구나 알 듯이 기대수익률은 반드시 이자율보다 높아야 한다.
부동산을 자기자본만으로 매수하는 사람은 없기 때문에 반드시 대출을 사용한다.
임대료를 받아서 대출 이자도 못 내는 상황이라면 누구도 그 부동산을 오래 갖고 있지 않을 것이다.
 
즉 임대수익률은 반드시 대출 이자율보다 높아야 한다.
최근 같은 중금리 시대에서 금리가 올라가면 임대료가 상승하는 것은 자연스럽다.
그러나 [투자수익률 = 1년 치 임대료 / 부동산 가격]  이 식에서 기대수익률도 오르고 임대료도 오르면 부동산 가격이 오를 여지가 없다.
 

4. 시공비는 내려간 적이 없다.

맞는 말이다. 시공비는 내려간 적이 없다. 앞으로도 올라갈 것이다. 여기엔 이견이 없다.
그러나, 시공비가 올라간다는 말이 무조건 시장에서 수용된다는 의미는 아니다.
람보르기니는 매년 가격이 올라가고 희소하다. 그렇다고 모든 사람이 사는가?
사고 싶어 하지만 돈이 없어서 사지 못한다.
지금의 상황이 그러하다.
 
이것을 가장 잘 설명하는 것이 '건설사 부도'다.

 

수십억 하는 아파트를 파는데 건설사는 왜 망할까?
오히려 떼부자가 되어야 하는 것이 아닐까?
지방 건설사만의 이야기라고?
도급순위 상단에 늘 유지했던 태영건설은 워크아웃 들어간 지 오래고
상위에 있는 여러 건설사도 어려운 상황이다.
 
공급 가격이 아무리 비싸도 사람들이 사서 계약이 체결되지 않으면 꽝이다.
최근 3,4년간 시공비가 급격하게 상승했기 때문에
이 올라간 가격을 사람들이 수용하기 위해서는 
자본이 축적되고 소득이 상승할 때까지 시간적 여유가 필요하다.
 

5. 서울시 전세가격은 언제나 우상향 했다.

국토부에서 제공하고 있는 전세가격은 2011년부터다.
저자는 이것을 가지고 전세가는 늘 우상향 했으니 앞으로도 우상향 할 것이며 전세가가 상승하여 매매가를 밀어 올린다는 주장을 펼치고 있다.
 
그러나 2013년부터 2022년 폭락 전까지 계속 상승장이었다.
데이터의 표본의 대부분이 한정된 시기(상승장)에서 추출한 것인데 그것만 가지고 앞으로도 상승할 것이라는 주장은 신뢰성이 떨어진다.
 

 
위 그래프는 내가 즐겨 사용하는 리치고에서 제공하는 자료이다.
붉은색 선이 서울시 평당 가격을 나타내는 그래프이다.
하단에 위치한 면적 부분은 전세가율을 나타낸다.

전세가가 치솟으면서 매매가를 밀어 올리는 과거를 보면
매매가가 거의 오르지 않는 상태에서
전세가율이 54% 수준에서 75%에 육박할 때까지 빠르게 상승하였다.
당시 시장참여자들이 부동산을 소유하려 하지 않으면서 전세만 선택했고 매매가는 잘 움직이지 않으면서 전세가만 폭등한 것이다.
전세가율이 70% 수준까지 터지하자 그제서야 매매가가 눈에 띄게 상승하기 시작했다.
 
최근의 지표를 보면 45.6%이다.
매매가가 불변한 상태에서 전세가만 폭등한다고 가정하면 현재 전세가에서 53.5%가 상승해야 한다.
(45.6 * 1.535 = 70)

서울에서 전세로 거주하시는 분들께 여쭤보고 싶다.
현재 서울의 전세가가 앞으로 1.5배가 상승할 만큼 저렴한 가격인지.
전세가율이 앞으로 상승한다면 전세가가 상승해서라기보다는 매매가가 떨어져서 매전갭이 줄어드는 상황이 펼쳐질 확률이 압도적으로 높다.
 

6. PF 사태 장기화로 최악의 공급 부족이 나타났다.

PF 사태의 및 장기화의 원인을 설명하는 부분은 아주 명쾌하고 쉽게 잘 설명해 주셨다.
이해가 부족한 사람이 봐도 바로 이해할 정도로 쉽게 서술해 주셨다.
PF 사태 장기화는 분명 심각한 문제이며 이로 인해 공급 부족이 나타난다는 데 이견이 없다.
그러나 조금만 자세히 보면 건설사의 주택 공급과 서울시 매매 가격은 오히려 비례한다.
공급 부족으로 인해 매매가가 상승한다는 말은 건설사의 '가스라이팅'에 불과하다.

 
책에서 나오는 서울시 공급 그래프이다.
이 그래프 위에 서울시 매매가 추이 그래프를 하나 더 그려보자.
서울시 매매가는 2013년까지 지속하락하다가 2013년을 기점으로 상승으로 전환하여 
2021년 최고점을 찍었고 2022년에 급락한 후 2024년부터 회복세를 보이고 있다.
 
아주 이상한 점이 있다.
2012년, 2013년에 평균보다 아주 낮은 수준으로 공급됐는데 왜 가격은 하락했을까?
2019년, 2020년에 평균보다 아주 높은 양의 공급이 이뤄졌는데 왜 가격은 더 폭등했을까?
(공급이 부족해서 상승한다는 논리라면 공급이 많으면 가격이 하락해야 되는 게 아닌가?)
2022년 역시 평균보다 현저히 적은 양만 공급됐는데 왜 가격이 폭락했을까?
 
조금만 들여다보면 공급이 부족할 때는 가격이 오르는 것이 아니라 오히려 떨어졌다.
공급이 많을 때 가격은 오히려 더 상승했다. 
 
이는 건설사가 주택을 공급하는 방식을 이해한다면 자연스러운 현상이다.
건설사가 주택을 공급할 때 사업을 준비하는 시점의 시세를 기준으로 사업성을 판단한다.
현재 시세를 기준으로 분양을 한다고 했을 때 공사원가를 커버하고 이익을 낼 수 있는지를 보는 것이다.
즉, 1) 매매가가 먼저 기준이 되고 2) 건설사는 그 가격에 맞춰서 분양을 한다.
매매가가 상승할수록 건설사는 그 매매가를 따라서 공급을 더 많이 할 수 있고
매매가가 떨어질수록 사업성이 줄어들기 때문에 공급을 할 수 없는 것이다.
 
이런 구조로 주택을 공급하기 때문에
원가가 떨어지지 않는 상황에서 매매가가 떨어지는 하락장에서는
주택 공급 사업의 사업성이 나오지 않게 되어 착공을 할 수가 없는 것이다.
 
이러한 이유로 하락장에 공급이 부족해지고 상승장에 공급이 늘어나는 현상이 발생한다.
하락장의 결과물로서 공급 부족이 발생하는 것이다.

 

7. 금리 인하가 집값을 더 끌어올린다.

 
금리가 떨어지면 주택 수요자들의 부담을 덜어주어 주택 수요에 불이 붙는다.
이걸 모르는 사람은 없다.
 
저자는 금리 인하가 집값을 올린다는 것만 생각하지
1) 얼마나 어떠한 속도로 금리 인하할지는 전혀 고려하지 않고 있다.
2) 그리고 금리인하가 늘 집값 상승을 일으키는 것은 아니다.
 

1) 금리 인하는 우리 예상만큼 순조롭게 이뤄지지 않을 수 있다.

 
많은 사람들이 고금리에 피로감을 느끼고 있다.
최근에 발표한 금리 인하는 사람들에게 단비와 같은 소식이 아닐 수 없다.
이제는 확정적으로 내려갈 일만 남았다고 생각하는 듯하다.
 
그러나 생각보다 순조롭게 떨어지지는 않을 것이라는 것이 내 예상이다.
 
① 그동안 풀린 화폐의 양이 너무 많다.
 
금리는 결국 물가상승률에 의해 좌우되고
물가상승률은 얼마나 많은 화폐가 풀렸냐에 좌우된다.
한국의 금리는 미국 금리에 좌우된다.
즉, 미국의 화폐가 얼마나 풀렸는 지를 보면 금리의 향방을 가늠해 볼 수 있다.
 

 
미국 정부 부채의 규모를 보여주는 그래프이다.
서서히 증가하던 미국 정부 부채의 증가 속도가 2008년을 기점으로 튀어 오르더니
코로나 때 한 번 더 퀀텀 점프를 해버리고
최근 바이든 정부가 대선에서 승리하기 위해 정부 지출을 늘려 무차별 돈을 살포하고 있다.

 
미국 정부는 국채의 이자 낼 돈이 없어 새로운 국채를 찍어서 그 이자를 충당하고 있다.
미국 정부가 무려 카드 돌려 막기를 하고 있는 것이다.
이 상황에서 물가상승률이 쉽게 떨어지고 금리가 쉽게 인하될 수 있을까.
물가상승률이 지금은 잡히는 듯 보이더라도 언제든 다시 튀어 오를 수 있다.
 
② 세계화의 중단으로 인한 공급망 이슈는 여전히 해결되지 않았다.
 
이번 인플레이션은 왜 발생했었나를 되돌아보자.
첫 번째는 코로나 때 너무 많은 화폐를 풀어서
두 번째는 무역갈등과 전쟁으로 세계 무역의 진행이 가로막히고 공급망 이슈가 발생했기 때문이다.
 
공급망 이슈는 이전과 달리 해결됐는가?
아니 조금이라도 완화되었나? 전혀 아니다.
 
미국과 중국의 무역 전쟁은 지속되고 있고 
지지율이 더 높은 트럼프가 당선되면 관세는 더 폭발적으로 올라갈 것이다.
러시아와 우크라이나 전쟁은 러시아가 북한마저 끌어들이면서 서둘러 끝낼 생각이 없음을 천명했다.
이스라엘과 중동 국가들 간의 전쟁은 아직 진행 중이다.
 
세계화, 세계 무역이 촉진되면 서로 저렴한 물건을 주고받으면서 물가가 떨어질 수 있다.
지금 상황으로서는 그리고 `25년에 공급망 이슈가 해결될 가능성은 요원하다.
 
 

2) 금리인하가 늘 집값 상승을 일으키는 것은 아니다.

 
이는 경험적 데이터로 보여줄 수 있다.
아래 그래프는 리치고에서 제공하는 기준금리와 서울시 집값 시세 추이 그래프이다.
2008년 리먼브라더스 사태를 전후로 금리와 집값의 상관관계를 보려고 한다.

 
당시의 상황을 보면 기준금리가 높은 수준이었음에도 2008년까지 집값은 상승했다.
그러다 리먼브라더스 사태로 전 세계 금융위기가 발생하자 기준금리를 빠르게 내렸다.
당시 집값은 하락하는 기준금리 따라 같이 내려갔다.
기준금리가 2009년 2%로 내려왔을 때 잠깐의 반등이 있었지만
그 이후로 계속 낮은 수준의 기준금리를 유지했지만 2013년까지 집값은 속절없이 계속 흘러내렸다.
 
금리인하하면 집값 올라간다?
이 역시 경제를 경제학 교과서로만 공부하고 실제와 동떨어지면 발생하는 편협한 지식이다.
 
금리는 부동산 시장 참여자들에게 큰 영향을 끼치는 요소가 맞다.
하지만 더 본질적인 것은 시장참여자의 소득과 자기자본의 크기다.
당시 많은 사람들이 경제적 어려움을 겪으면서 쉽게 말해 돈을 벌지 못했다.
그 상황에서 아무리 금리를 낮춰봐야 부동산을 살 여유가 없었던 것이다.
 
 반대로도 물어보고 싶다. 그러면 금리가 오르면 고금리면 집값은 무조건 떨어지나? 과거 80년대 예금만 해도 15프로씩 이자 주던 시절에도 집값은 늘 올라서 사기 어려운 자산이었다. 2024년 한은이 금리인하를 단행하기 전까지 높은 금리가 지속되어도 서울 집값은 상승추세였다. 경제는 그리 단순한 논리 몇 개로 움직이는 것이 아니다.


총평)
이전까지 유튜브를 통해 김경민 교수님의 스마트함에 대해 호감이 있었다.
그러나 이 책을 통해 솔직히 많은 실망을 했다.
불리한 지표들은 모두 제외하거나 자신의 입맛에 맞게 자료를 해석해놓고는 모든 지표가 상승을 가리킨다라니 
실소가 안 나올 수 없었다.
2025년 서울 아파트 슈퍼 사이클이 오긴 올 것같다.
슈퍼 "하락" 사이클이.